Referenzen Ecosens - Erfahrung auf breiter Basis
	Altlasten Due Diligence Audit Öff. Wirtschaftsrecht Asbest Umweltmanagementsysteme Risikoanalysen Arbeitsschutz Elektrosmog Internationale Projekte Innenraumbelastung Auswahl unserer Kunden NZZ-Artikel vom25. Juni 2001: Umwelt-Risiken bei Liegenschaftentransaktionen Zurück Die Abklärung ökologischer Risiken bei Transaktionen von Industrieliegenschaften bildet seit Jahren einen wichtigen Bestandteil jeder Due Diligence Prüfung. Bei Gebäuden mit Handel- und Dienstleistungsbetrieben oder gar bei Wohnliegen-schaften wurden solche Abklärungen meistens nicht als notwendig erachtet. Erfahrungen zeigen indessen, dass auch solche Grundstücke nicht frei von Umweltrisiken sind. Diese können mit angemessenen Methoden erfasst werden. Von Dr. Jean-Pierre Porchet und Axel Dubs, Ecosens AG Bei Transaktionen von industriell und auch gewerblich genutzten Liegenschaften gehört – neben den klassischen Bewertungsgrössen - die Abklärung der Umwelt-risiken seit einiger Zeit zum "State of the Art". Diese Ermittlungen bilden einen integrierten Bestandteil jeder Due Diligence Prüfung. Von den vielen möglichen Umweltrisiken stehen infolge des hohen Kostenpotentials meist die Altlasten im Vordergrund. Im Falle einer behördlich angeordneten Sanierung, aber auch bei einem späteren Bauprojekt können wegen der Entsorgung von verschmutztem Aushub massive Kosten anfallen. Unter dem Begriff Altlasten versteht man in der Allgemeinheit Grundstücke oder Standorte, deren Erdreich oder Grundwasser durch Abfälle bzw. Schadstoffe belastet sind. Der Gesetzgeber hat diesen Begriff jedoch präzisiert: Gemäss der Verordnung über die Sanierung von belasteten Standorten vom 26. August 1998 (Altlastenverordnung, AltlV) wird ein belasteter Standort erst dann zur Altlast, wenn ein Sanierungsbedarf besteht. Ist ein solcher nicht gegeben, spricht man lediglich von einem belasteten Standort. Die Kantone sind gemäss Art.5 AltlV gehalten, bis zum 31. Dezember 2003 einen öffentlich zugänglichen Kataster zu erstellen, in welchem alle belasteten, überwachungsbedürftigen oder sanierungsbedürftigen Standorte aufgeführt sind. Die Einstufung in eine dieser drei Kategorien erfolgt aufgrund einer historischen und technischen Untersuchung. Erst wenn der Inhaber den Nachweis erbringt, dass die Belastung nicht mehr besteht bzw. vollständig beseitigt worden ist (Art. 6 Abs. 2 AltlV), wird die betreffende Liegenschaft aus dem Kataster gelöscht. Andererseits ist die Tatsache, dass ein Grundstück in einem kantonalen Kataster nicht aufgeführt ist, noch keine Garantie für einen altlastenfreien bzw. unbelasteten Standort. Differenzierung von belasteten Standorten Ein Eintrag in einem kantonalen Verdachtsflächenkataster hat eine Wertvermin-derung des Grundstücks zur Folge – was für die Kreditgeber wiederum Anlass ist, die Höhe der Hypotheken zu prüfen und anzupassen. Eine differenzierte Betrachtung der Situation ist den bei Grundstückstransaktionen Beteiligten, wie z. Bsp. Liegenschaftenhändler oder Banken, meist aufgrund fehlender Fakten oder zum Teil infolge von mangelndem Fachwissen schwer möglich. Deshalb wird zwischen Standorten mit geringfügigen Belastungen und solchen mit hohem Schadstoff-potenzial und damit auch hohem Kostenrisiko zu wenig unterschieden. Ob eine Altlast vorliegt, ist selbst für einen Fachmann ohne systematische Abklärung nicht erkennbar. Umso weniger kann in der Regel von den Eigentümern erwartet werden, über die Belastungssituation ihres Grundstückes informiert zu sein (z.B. Unfälle bei Tankbefüllungen, lecke Leitungen). Dieses Nichtwissen kann allerdings unangenehme Konsequenzen zur Folge haben. Ein belasteter Standort verursacht nicht nur im Sanierungsfall Kosten. Soll ein Um- oder Neubau realisiert werden, kann auch bei einem nicht sanierungsbedürftigen, ja sogar schwach belasteten Standort ein beträchtlicher finanzieller Mehraufwand entstehen. Eine historische Untersuchung bei industriell oder gewerblich genutzten Standorten dient zur ersten Klärung diesbezüglicher Fragen. Finden sich weder Hinweise auf vorhandene relevante Belastungen, noch ein Eintrag des Standortes im Kataster, geht der Käufer der Liegenschaft in der Regel kein Risiko ein, das über dem bei Transaktionen ohnehin vorgegebenen liegt. Ist dem Käufer dieses Risiko zu hoch, kann nur mit Hilfe von Bodenuntersuchungen Klarheit geschaffen werden. Eine Alternative ist, sich mit entsprechenden Vertragsklauseln soweit als möglich abzusichern. Dafür lohnt es sich, spezialisierte Juristen beizuziehen, da längst nicht jede Klausel rechtlich durchsetzbar ist bzw. den Schutz gewährt, den der unbedarfte Leser erwarten dürfte. Asbestfasern in der Raumluft In der Schweiz diente Asbest vor allem in den 50er bis 70er Jahren für Isolationen und als Brandschutz. Seit 1989 ist die Verwendung von Asbest zur Herstellung von Produkten und Erzeugnissen sowie deren Verkauf sukzessive verboten worden. Asbesthaltige Produkte in Gebäuden dürfen seit 1991 nicht mehr verwendet werden. Die gesundheitsschädliche Wirkung von Asbest geht von den schwachgebundenen lungengängigen Asbestfasern aus, welche z.B. von Spritzasbestbelägen in die Raumluft gelangen können und dort eingeatmet werden. Überschreiten die gemessenen Asbestfasern in der Raumluft den gesetzlich vorgegebenen Grenzwert, kann der Besitzer der Liegenschaft zur Sanierung der Räumlichkeiten angehalten werden. Dabei darf Asbest nur von Firmen transportiert und entsorgt werden, die über eine entsprechende Bewilligung verfügen. Für den Liegenschaftsbesitzer ergeben sich nicht nur Kosten aufgrund der zum Teil aufwendigen Sanierungen, sondern auch wegen der dafür notwendigen Nutzungs-unterbrüche. Käufer aus dem angelsächsischen Raum sind bezüglich der Asbestfrage infolge möglicher Haftungsklagen besonders sensibel. Deshalb wird eine Offenlegung allfälliger Risiken im Due Diligence Prozess meist vorausgesetzt. Hohe PCB-Werte in Liegenschaften PCB (Polychlorierte Biphenyle) gelten als gefährliche Umweltgifte. Bei Hitzeeinwirkung bilden PCB toxische Dioxine. Deshalb sind PCB seit 1972 auf geschlossene Systeme wie Transformatoren und Kondensatoren beschränkt und seit 1986 generell verboten. In der Schweiz trifft man nur noch selten auf PCB-haltige Transformatoren oder Kondensatoren. Der Inhaber von solchen Geräten, bei denen PCB-haltiges Öl ersetzt wurde, sollte in der Lage sein, einen entsprechenden Nachweis vorzulegen. Neueren Datums ist die Erkenntnis, dass es sogenannte PCB-Altlasten auch in Bauten gibt. PCB dienten in Betonfugendichtungen als Weichmacher. Da in einzelnen Liegenschaften hohe PCB-Werte gemessen wurden, will eine Arbeitsgruppe aus Vertretern von Bund und Kantonen in der ganzen Schweiz alte Betonfugendichtungen auf ihren PCB-Gehalt untersuchen lassen. In Abhängigkeit des Befundes soll ebenfalls die Atemluft von Innenräumen gemessen werden. Das Ausmass dieses Problems lässt sich derzeit nicht abschliessend beurteilen. Anforderungen der Luftreinhalteverordnung (LRV) Gebäudeheizungen unterliegen den Bestimmungen der Luftreinhalte-Verordnung (LRV). Feuerungen müssen alle zwei Jahre, alle übrigen Anlagen alle drei Jahre kontrolliert werden. Die bezüglich der Einhaltung der Grenzwerte kritischen Parameter sind die Emissionen von Stickoxiden. Bei Anlagen kleinerer Leistung ist eine periodische Kontrolle der Stickoxide nicht vorgeschrieben. Darüber hinaus können die Kantone die in der LRV festgelegten Bestimmungen im Rahmen von lufthygienischen Massnahmenplänen noch verschärfen. Bei Überschreitung der Grenzwerte wird eine Sanierung der Anlage verfügt. Ebenfalls kantonal geregelt ist die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasser-kostenabrechnung (VHKA). Diese Vorschriften sind teils auf Neubauten beschränkt, teils müssen bestehende Bauten nachgerüstet werden. Diese Regelungen sind bei der Beurteilung einer Liegenschaft zu berücksichtigen. Kältemittel und Luftbefeuchtungsanlagen Ozonabbauende Stoffe werden als Fluorchlorkohlenwasserstoffe und Halone in Klimaanlagen, letztere auch in Feuerlöschanlagen und Feuerlöschern verwendet. Vollhalogenierte Kältemittel (FCKW) sind in Neuanlagen seit dem 1. Januar 1994 verboten. Für teilhalogenierte Kältemittel (HFCKW) in Klimaanlagen besteht eine Übergangsfrist bis 1. Januar 2002. Mit der Verteuerung auslaufender Kältemittel erhöhen sich ebenfalls die Betriebskosten solcher Anlagen. Aber auch die Umstellung auf ein neues Kältemittel erfordert wegen der verschiedenen physikalischen Eigenschaften unter Umständen teure apparative Anpassungen. Luftbefeuchtungsanlagen bieten ideale Voraussetzungen für das Entstehen von Keimen. Die gefürchtetsten dieser Krankheitserreger sind die sogenannten Legionellen, die die Lungenfunktion bleibend einschränken oder im schlimmsten Fall zum Tod führen können. Ob diese Erreger durch das Lüftungssystem verteilt werden und so in die Raumluft gelangen können, hängt weitgehend von der Konstruktion der Anlage und der Qualität der Wartung ab. Gesundheitsschädigende Wirkung von Elektrosmog umstritten Die gesundheitsschädigende Wirkung von nicht ionisierender Strahlung (NIS) oder Elektrosmog ist umstritten und bisher naturwissenschaftlich nicht erwiesen. Der Wegzug aus in der Nähe von Mobilfunkantennen gelegenen Wohnungen ist eine der emotionalen Reaktionen von vermeintlich oder real Betroffenen. Die Rechtslage hat wenig Einfluss auf dieses Verhalten. Gemäss der ab 1. Februar 2000 in Kraft getretenen Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) müssen NIS emittierende Anlagen an Orten mit empfindlicher Nutzung den Anlagegrenzwert einhalten. Als Orte mit empfindlicher Nutzung gelten Räume in Gebäuden, an denen sich regelmässig Personen aufhalten, Kinder-spiel-plätze oder eingezonte Grundstücke. Während bei neuen Anlagen die Einhaltung dieser Bestimmungen über das Baubewilligungsverfahren sichergestellt wird, muss bei alten Anlagen erst ermittelt werden, ob der Anlagegrenzwert eingehalten ist. Vor allem betroffen sind Mobilfunkantennen und Transformatoren in Gebäuden wo sich z.B. angrenzend Büroräumlichkeiten befinden. Falls der Anlagegrenzwert überschritten ist, muss die Anlage innerhalb von maximal fünf Jahren saniert werden. Befindet sich die Anlage in der Verantwortung des Liegenschaftsbesitzers, ist dieser für die zum Teil aufwendigen Sanierungen zuständig. Bewertung der Umweltrisiken, Folgerung Die klassische Methode zur Erfassung von Unternehmensrisiken ist die sogenannte Due Diligence Prüfung. Industriell genutzte Liegenschaften benötigen zur Erfassung von ökologischen Risiken verhältnismässig aufwendige Verfahren. Bei Grundstücken mit Wohnhäusern, Dienstleistungs- oder teilweise auch Gewerbebetrieben können einfachere Methoden angewendet werden. Diese basieren unter anderem auf ausgeklügelten Checklisten, in welche auch Kontrollfragen eingebaut sind, mit Hilfe derer die Richtigkeit der Antworten beurteilt werden kann. Der Käufer einer auf diese Weise bewerteten Liegenschaft muss sich allerdings bewusst sein, dass die Beurteilung von den verfügbaren Informationen abhängt. Auch unter optimalen Bedingungen verbleibt ein Restrisiko. So kann auf einem Grundstück bei einem Aushub unerwartet zu früheren Zeiten abgelagerter Bauschutt zum Vorschein kommen, von dem niemand etwas wusste. Eine solche Situation, die hohe Mehrkosten verursachen kann, trifft den Käufer einer einzelnen Liegenschaft viel härter als den Immobilienkonzern, der Grundstücke paketweise einkauft und ein ”faules Ei im Korb” eher verkraften kann. Download PDF (30KB)